Immobili da costruire

Parto da qui perché la disciplina è MOLTO selettiva.

Non tutti gli immobili da costruire sono protetti dalla legge speciale.

Ed in questo primo capitolo ti spiego se si applica o no al tuo caso.

La legge di riferimento è il Decreto Legislativo 122 del 2005 (D. Lgs. 122/2005) con le sue riforme, tra cui l’ultima del 2019.

La protezione a chi compra una casa da costruire si applica a qualunque persona che firma per se stesso o un parente di primo grado (figlio o genitore) un contratto che ha ad oggetto un immobile da costruire.

Quindi se stai comprando casa per tua moglie allora questa disciplina non si applica al tuo caso. Nemmeno se stai comprando per la tua società, si applica.

Dall’altra parte, per la legge si definisce costruttore l’imprenditore o la cooperativa edilizia che vende o promette di vendere un immobile da costruire.

In questo caso, non importa se la costruisce il costruttore o se la costruzione è data in appalto ad altre imprese. Chi vende subisce sempre la disciplina di cui stiamo parlando.

La storia dei miei clienti [Parte I]

Una giovane coppia che ha lasciato diverse centinaia di migliaia di euro come caparra.

Vengono in Studio perché il costruttore-venditore ha incassato i soldi e continua a ritardare la consegna.

Che fare?

Immobili “al rustico” ed immobili abusivi.

Immobili senza agibilità ed immobili senza permesso di costruire.

Quando c’è tutela per chi compra, e quando no?

L’oggetto del contratto è sempre:

• un immobile la cui costruzione non è ancora iniziata, ma di cui è stato chiesto il permesso di costruire
• la cui costruzione è iniziata ma non ultimata, cioè non ha ancora l’agibilità .

Ad esempio, rientra nella disciplina anche l’immobile cosiddetto al rustico, dove le strutture interne ed esterne sono già realizzate ma gli impianti non sono finiti, dunque l’immobile non è abitabile.

Non rientra invece nella disciplina l’immobile in fase di progettazione (o ‘su carta’) o quello abusivo, cioè che non ha il permesso di costruire o altro titolo abilitativo.

E gli immobili da ristrutturare?

non ho trovato sentenze a riguardo, ma alcuni autori di libri sul tema hanno affermato che si rientra in questa disciplina se la ristrutturazione prevede la demolizione del fabbricato precedente.

Oppure, quando si fa una ristrutturazione chiamata maggiore. In buona sostanza, quando l’intero edificio viene trasformato in qualcosa di diverso (ad esempio aumentano le abitazioni, il volume totale, etc).

Quindi, si applica al tuo caso o no? Sintetizziamo:

La storia dei miei clienti [Parte II]

La giovane coppia aveva acquistato un immobile già col permesso di costruire.

Nessun problema fino a qua.

Il contratto preliminare è DAVVERO il momento più importante quando acquisti casa.

Un contratto scritto male è nullo quindi è come se non esistesse.

Capisci quindi perché occorre leggere questo capitolo con GRANDE attenzione

Premessa: la disciplina speciale si applica a tanti tipi di contratto: vale per le divisioni così come per le assegnazioni da società cooperative, cioè quando sei diventato socio della cooperativa che sta costruendo l’immobile.

Vale anche per i leasing o le promesse unilaterali (“mi impegno ad acquistare / vendere …”) dove cioè solo una parte si obbliga, e l’altra valuterà cosa fare (approfittarne o meno).

Per intenderci, una promessa unilaterale è ad esempio la “proposta di acquisto”, cioè quando quando vuoi comprare casa e firmi il classico modulo che ti consegna l’agenzia immobiliare. è una promessa unilaterale che diventa contratto preliminare quando l’altra parte (chi vende) accetta.

Contratto preliminare: ogni scrittura contratto che firmi con l’impegno di acquistare un immobile da costruire. Con la firma nascono obblighi per chi compra e chi vende, ma poi il problema è sempre uno: se e come tutelare i propri diritti se chi vende non rispetta i patti?

Ma che cosa deve contenere il preliminare dell’immobile da costruire?

Deve includere alcune cose fondamentali:

• Chi siete e come gestite i soldi: i nomi di chi compra e chi vende, e se sono sposati in comunione o separazione dei beni.
• I documenti sulla casa: dove si trova, com’è fatta e tutti i permessi necessari per costruirla.
• Relazione tecnica: un tecnico deve confermare che tutto è in regola.
• Tempi di consegna: non il giorno in cui firmi il rogito, ma quando la casa sarà davvero pronta.
• Prezzo e pagamenti: quanto costa, come e quando pagare, e se c’è una caparra.
• Fideiussione: il costruttore deve garantire che i tuoi soldi sono al sicuro.
• Ipoteche o problemi legali: verifica se ci sono debiti sulla casa o sul terreno.
• Polizza assicurativa: deve esserci un’assicurazione per eventuali problemi della casa per 10 anni.
• Capitolato: descrive tutti i materiali e i lavori inclusi.

Il contratto deve contenere tutti questi dati, altrimenti è nullo.

A pena di nullità il preliminare deve essere perfezionato dal notaio: in forma di atto pubblico o di scrittura privata autenticata.

Hai firmato un preliminare, ma è stato semplicemente registrato all’agenzia delle entrate? Hai un preliminare nullo, è come se non esistesse.

La storia dei miei clienti [Parte III]

Qui le cose sono diventate complicate per tante ragioni.

Il contratto è stato firmato per tramite di un’agenzia immobiliare che ha semplicemente registrato il contratto, o quantomeno così hanno riferito, ma non si è andati dal notaio.

I miei assistiti hanno firmato un contratto come si fa in genere per le abitazioni che già esistono, ma il loro immobile era da costruire.

Il contratto era nullo e qui sono iniziati i pensieri.

Tra l’altro, la fideiussione all’inizio mancava.

La fideiussione garantisce che i tuoi soldi sono al sicuro.

L’assicurazione ti protegge dai danni per 10 anni dalla costruzione dell’immobile.

Senza fideiussione o assicurazione non sei protetto, infatti sono obbligatorie per legge.

**fideiussione**

prima o insieme alla firma del preliminare il costruttore deve consegnarti una fideiussione di importo corrispondente alle somme che ha incassato, tipicamente a titolo di caparra confirmatoria.

In pratica, se il costruttore è in una situazione di crisi, ossia si è attivato in tribunale a segnalare il suo possibile dissesto, oppure se il costruttore non ha consegnato la polizza assicurativa, allora puoi escutere la fideiussione.

cioè puoi chiedere alla banca che ha prestato fideiussione di restituirti tutte le somme che il venditore ha incassato. Poi, per il resto, se la vedranno tra di loro.

Le caratteristiche di questa fideiussione non sono oggetto di questo video ma puoi parlarne con il tuo avvocato di fiducia o scrivere i tuoi dubbi nei commenti qui sotto.

Sappi solo che esiste un modello previsto per legge che non può essere modificato.

E per gli immobili da costruire ‘sulla carta’, cioè dove non c’è un permesso di costruire?

Come già detto, non si applica la disciplina di cui stiamo parlando.

** la storia dei miei clienti **

La fideiussione è stata data ma dopo la firma del preliminare, intendo settimane dopo.

Possiamo dire che il problema è stato superato, anche se con fatica.

**assicurazione**

abbiamo visto che la fideiussione protegge il denaro che hai dato al costruttore che è nella possibilità di fallire.

l’assicurazione decennale invece copre i danni materiali e diretti all’immobile per i casi di rovina dell’edificio o gravi danni.

Ogni caso è particolare, ovviamente, ma diciamo che in questa categoria rientrano tutti i danni e difetti che rendono parzialmente invivibile l’immobile o comunque lo danneggiano in modo da non garantire una tranquillità in chi abita l’immobile.

Nel caso dei miei assistiti l’assicurazione non c’era.

Ulteriore nullità del contratto.

Se hai firmato un contratto nullo è un grosso problema.

Ti consiglio di leggere queste poche righe.

Poi valuta tu se affidarti ad un avvocato o meno.

Ok, passiamo al dato pratico.

Ipotizziamo che purtroppo hai scoperto che c’è qualcosa che non va nel tuo contratto.

Che cosa puoi fare?

La risposta purtroppo è dipende.

Perché se hai in mano un preliminare nullo e hai dato denaro all’altra parte allora devi trovare una soluzione di buon senso per una semplice ragione: loro hanno la casa ed il tuo denaro, tu no.

Se li fai fallire rischi l’effetto boomerang, perché verrà bloccato non solo il tuo affare ma quello di tutti gli altri.

Considera però che se altri hanno fatto come te, ossia un preliminare non dal notaio, può essere che loro si siano già attivati con il loro avvocati per impugnare il contratto o addirittura la solvibilità della società venditrice.

Ogni caso è un mondo a parte, ma probabilmente la strada di far valere la nullità del contratto non è la prioritaria.

In primo luogo mi attiverei con un avvocato per intimare la fissazione della data del rogito davanti al notaio indicato nel preliminare.

In questo frangente le parole sono fondamentali: tra la messa in mora e la diffida ad adempiere c’è grande differenza, e solo l’assistenza di un avvocato potrà consigliarti al meglio su cosa fare.

Con i miei assistiti abbiamo scelto una via di buon senso, ferma ma non irremovibile.

Tutto si è risolto per il meglio, ma occorre davvero soppesare le parole ed il rapporto costo / opportunità dell’intera vicenda.

Ovviamente se interessati potete sottopormi il vostro caso in consulenza: maggiori informazioni ve le può dare Vittoria se chiamate 045 511 83 11 o se le scrivete a vittoria@turina.it