Casa ereditata utilizzata da un solo parente: cosa fare?

Caso pratico: Tizio (papà) muore, lasciando diverse case. Una di queste viene utilizzata solamente dalla secondogenita, Seconda, che ci va a vivere con la sua famiglia.

Che diritti hanno i fratelli di Seconda sulla casa ereditata dal papà? Cosa devono fare?

La disciplina dei beni in comune la troviamo nel Codice civile, art. 1100 e successivi.

Anche un bene ereditato è un bene comune, quindi si segue la disciplina del codice civile. In particolare, l’art. 1102 c.c. al comma primo dice che “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa“.

La figlia Seconda, nel nostro esempio, si è sostanzialmente appropriata della casa ereditata dal papà per andarci a vivere. Ovviamente, non paga l’affitto a nessuno, e si sistema l’immobile da sola.

I fratelli di Seconda, Primo e Terzo, hanno sempre tollerato questa situazione, ma ad un certo punto decidono di averne avuto a sufficienza, e vanno dall’avvocato.

Il caso è piuttosto comune, ma non è semplice: la giurisprudenza della Cassazione in molte sentenze ha seguito un principio di diritto molto chiaro, che riassumo così

“Se non fai valere un tuo diritto sulla casa comune, non puoi pretendere un risarcimento per il mancato godimento.”

Per dirla con le esatte parole della Cassazione nella recente ordinanza n. 31105 del 08/11/2023 “In tema di divisione, in caso di utilizzazione esclusiva del bene comune da parte di un comproprietario, l’occupante è tenuto al pagamento della corrispondente quota di frutti civili ricavabili dal godimento indiretto, solo se gli altri partecipanti abbiano manifestato l’intenzione di utilizzare il bene in maniera diretta senza nulla ottenere e ne abbia tratto un vantaggio patrimoniale. In tal caso occorre la prova di una sottrazione o di un impedimento assoluto all’esercizio delle facoltà dominicali di godimento e disposizione del bene comune spettanti agli altri contitolari o una violazione dei criteri stabiliti dall’art. 1102 c.c., potendosi quantificare il danno in base ai frutti civili ricavati dall’uso esclusivo.”

La Cassazione in buona sostanza ci sta dicendo questo: se vuoi far valere un diritto sulla casa che hai lasciato ad un altro coerede, devi dirgli chiaramente anche anche tu vuoi utilizzare -tanto quanto lui/lei- il bene comune. Oppure, che vuoi metterlo in locazione (“affitto”).

Solo così stai pienamente esercitando il tuo diritto, e solo così l’occupante (la sorella Seconda, nel nostro caso) può essere chiamata a risarcirti il danno da occupazione.

In assenza di altri parametri, l’equivalente del canone di locazione.

Ovviamente, ciascun coerede ha diritto alla propria quota.

Finché l’immobile non viene diviso, no:

“Per quanto invece attiene alla prescrizione del diritto di cui si discute, va osservato che ciò che rileva non è il fatto che il godimento esclusivo del bene ereditario si sia costituito in via di fatto ovvero in funzione di un titolo legittimante, peraltro nel caso di specie assente, posto che il ricorrente ha pacificamente inadempiuto all’obbligo di pagamento del canone locativo pattuito con il custode giudiziario dell’eredità. Quel che infatti appare decisivo è che in ambedue i casi il singolo coerede non è in condizione di esercitare il proprio diritto sino alla divisione ereditaria. Solo in questo momento, infatti, gli viene attribuita formalmente la titolarità della quota parte del credito della massa corrispondente alla sua quota ereditaria e la conseguente facoltà di disporne, anche per esercitare le relative azioni conservative.

In termini, va ribadito il principio secondo cui “… nel caso di rendiconto afferente alla gestione di beni ereditari che sia stata tenuta da uno o più coeredi, non è configurabile una inerzia del creditore alla quale possa riconnettersi un effetto estintivo, in quanto l’obbligo della resa dei conti dal momento dell’apertura della successione, e l’esigenza dell’imputazione alla quota di ciascun condividente delle somme di cui è debitore verso i coeredi in dipendenza dei rapporti di comunione, traggono origine dalla divisione” (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 621 del 09/04/1965, Rv. 311166; cfr. anche Cass. Sez. 3, Sentenza n. 899 del 13/02/1982, Rv. 418749; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 2594 del 14/02/2005, Rv. 579550; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 16700 dell’11/08/2015, Rv. 636398).” (così Cass. civ., sentenza 18/06/2019 n. 16332).

Sì. Se la coerede (nel nostro esempio, Seconda) si comporta come fosse proprietaria unica per un periodo superiore a vent’anni, potrebbe essere accertata l’intervenuta usucapione.

Ricordo che per l’usucapione occorre un possesso continuativo, pacifico e pubblico.

Procederei con una diffida ad adempiere alla sorella Seconda e, se non risponde, procedere con una mediazione ex d. lgs. 28/2010 o con un procedimento di negoziazione assistita da avvocati.

In buona sostanza, dovrà ricevere una comunicazione dove specifichi di voler esercitare i tuoi diritti.

Il come farlo, ovviamente, non posso scrivertelo qui.

Ti consiglio di affidarti ad un avvocato, in ogni caso, perché nelle diffide le parole non si contano, ma si pesano: ogni termine tecnico ha un suo significato. Sbagliarlo significa rovinare la propria strategia e mettere a rischio i propri diritti.

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